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标题	《关于规范普通住宅前期物业服务收费的通知(淮价服〔2015〕82号)》执行中存在的一些问题
提交日期	2023-01-03 11:25:41.189
内容	尊敬的发改委领导： 您好！ 市物价局与市住建局于2015年9月21日联合发布了《关于规范普通住宅前期物业服务收费的通知》(淮价服〔2015〕82号)。对于此文件本人有些方面不太明白，请帮忙解惑 问题一、关于此文件适用范围问题 1.此文件第一条“一、市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责指导和督查物业服务收费管理工作，制定主城区普通住宅前期物业公共服务收费、前期物业服务汽车停放收费政府指导价标准”与文件第二条“二、普通住宅（低层住宅、带电梯多层住宅除外，下同）前期物业公共服务收费、前期物业服务汽车停放收费（含汽车停放费及车位租金，下同）实行政府指导价。业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费、汽车停放收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。” 请问：（1）此文件适用范围是不是特指建设单位通过招投标或协议方式确定的第一个物业公司？（2）如果几年后换个物业公司时还没有成立业主大会还适用此文件吗？（3） 此文件附件一所说的“室外共用车位类型”哪些情况属于室外共用车位？随便在小区道路边划个车位算室外共用车位吗？如果是的话你们文件依据是什么？（4）我们运河上城小区从2013年起陆陆续续开始交房，至今已近十年，如果一直没有成立业委会，是否一直适用此文件？ 问题二、收费标准问题 此文件附件一中所示“室外专用车位类型”定价90元／月“室外共用车位类型”定价80元／月。 请问：（1）什么样的车位属于室外专用和共用车位？（2）高层建筑小区、多层建筑小区、高档小区、普通小区、安置小区相关费用为什么没区别？你们定价80元／月是根据什么文件依据算出来的？ 根据《民法典》第275条和282条、《物业管理条例》第22条和27条的文件精神。小区道路边非规划车位属于全体业主所有，收不收费及收费多少应由业主决定，也不应由政府部门强行规定收费标准。这侵犯了业主的利益，应该是乱收费行为，目前小区物业依此文件强行收费，经常拦阻车辆正常出入。请领导核实 谢谢 袁长兵

受理回复
回复日期	2023-01-09 10:22:31.236
回复单位	市发展改革委
回复内容	您好，您的来信已收悉！现对您咨询的有关问题回复如下： 依据《江苏省物业管理条例》《淮安市住宅物业管理条例》《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定： 一、新建住宅物业实行前期物业管理。建设单位负责选聘前期物业服务企业，并与其签订书面前期物业服务合同，督促物业服务企业按照规定、约定履行物业服务义务。 建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，并将招标和中标有关资料报物业所在地县（区）物业管理主管部门备案。物业管理主管部门应当将中标备案材料抄送物业所在地街道办事处（镇人民政府）。 住宅建筑面积少于三万平方米或者投标人少于三人的，经物业所在地县（区）物业管理主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。 物业管理招投标办法由市物业管理主管部门制定。 前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（详见《江苏省物业管理条例》第四章前期物业管理和《淮安市住宅物业管理条例》第四章物业管理服务有关内容） 二、物业服务合同是物业服务企业在住宅物业管理区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、住宅专项维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。（详见《江苏省物业管理条例》第四章前期物业管理和《淮安市住宅物业管理条例》第四章物业管理服务有关内容） 三、物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准，由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。 物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。 业主对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。 业主大会成立后，需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分从事广告等经营性活动的，物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示。（详见《江苏省物业管理条例》第六章物业的使用和维护有关内容） 物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。 物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。 普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后,普通住宅物业公共服务费、汽车停放费由业主大会或者业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商，通过物业服务合同约定执行。法律法规另有规定的，从其规定。 汽车停放费，是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和车位租金。（详见《江苏省物业服务收费管理办法》第一章、第三章有关内容） 综上所述，住宅小区前期物业管理期间，建设单位按照《淮安市住宅物业管理条例》的有关规定，负责选聘前期物业服务企业，签订书面前期物业服务合同，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费，物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。 业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费。 业主大会成立后，在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的，是否交纳汽车停放费，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定。 答复中所提及的《江苏省物业管理条例》《淮安市住宅物业管理条例》您可以通过江苏省人大、淮安市人大官方网站下载，《江苏省物业服务收费管理办法》您可以通过江苏省发展改革委官方网站下载。建议您下载后仔细阅读，用法律法规维护自己的合法权益。您也可以致电市发改委收费管理处（83600389），为您提供政策解答和咨询！ 感谢您对发展改革工作的关心支持！